Iklan Perumahan Bergentayangan, Daya Beli Masyarakat Indonesia Masih Lemah

oleh -

Arahhatim.com – kebutuhan tempat tinggal menjadi urgent bagi setiap generasi yang lahir di bumi, semakin berkembang dan bertambahnya usia, semakin banyak kreasi hunian yang harus disiapkan. Jika saat anda berkeliling kota dan menemui banyak iklan perumahan tapi tidak mampu membeli, anda tidak sendiri. Banyak orang mengalami kegelisahan yang sama saat menghadapi kenyataan sulitnya menjangkau harga rumah atau properti.

Merujuk pada data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) 2018, angka backlog (kebutuhan perumahan) di Indonesia sangat tinggi, sekitar 15 juta. Angka ini bukan karena jumlah properti yg ditawarkan dengan permintaan yang jomplang, tapi akibat dari tidak bertemunya kemampuan pembeli dengan harga jual.

Cara paling gampang mengukur ketidakmampuan itu dengan menggunakan pendapatan perkapita. Tahun 2019, pendapatan perkapita kita sekitar 56 juta rupiah setahun atau sekitar 4,6 juta rupiah per bulan. Jika harga properti di perkotaan sebesar Rp 450 juta, berarti pembeli harus bersiap membayar 15% untuk DP (uang muka) dan angsuran sekurangnya Rp 3 juta per bulan untuk lebih dari 10 tahun.

Dengan pendapatan Rp 4,6 juta per bulan, rasanya sulit membayangkan bagaimana satu rumah tangga dapat memiliki hidup yang layak. Terlebih jika mengingat rumah tangga di Indonesia memiliki rata-rata empat anggota keluarga bahkan lebih. Kondisi ini lebih buruk lagi apabila rumah tangga tersebut juga menanggung beban keluarga lainnya, misalnya kakak, adik, atau orangtua. Bagaimanapun, kondisi seperti ini lumrah ditemukan di Indonesia, sehingga masyarakat semakin sulit membeli rumah.

Rentetan pertanyaan mulai memenuhi setiap orang, bagaimana mungkin sesuatu hal yang pokok bisa menjadi hal yang begitu sulit untuk direalisasikan, sinkronisasi antara pengembang dan pemerintah menjadi target kesalahan yang akan digaungkan oleh setiap orang. Namun, tidak hanya pengembang, kita perlu berpikir sejenak pada pertanyaan yang lebih mendasar mengenai mengapa perumahan dan properti bisa sulit dan mahal untuk didapatkan. Hal ini tidak lain akibat pemerintah yang memberikan keleluasaan pada investor untuk menyediakan perumahan. Kondisi ini berlangsung lama, hingga pemerintah mengalami kesulitan untuk mengintervensi dan masyarakat hanya bisa gigit jari melihat harga di brosur promosi perumahan baru.

Nampaknya permasalahan dasar bisa kita temukan pada framing rumah sebagai kebutuhan urusan privat atau publik. Kebijakan yang masih terkesan abu-abu sering menjadi perdebatan mengenai posisi itu, Jika rumah adalah urusan privat, maka masing-masing rumah tangga harus memenuhi kebutuhan perumahan secara mandiri. Sebaliknya, jika merupakan urusan publik, negara harus menyediakan perumahan bagi masyarakat. Dalam hal ini pemerintah harusnya lebih memperjelas status rumah untuk warganya.

Sebenarnya, UUD 1945 Pasal 28H ayat 1 telah jelas menjamin tempat tinggal yang baik dan sehat bagi rakyat Indonesia. Namun, undang-undang hanyalah peraturan yang menjadi hiasan belaka saat kenyataannya pemerintah tidak dapat memenuhi tuntutan konstitusi tertinggi negara ini. Terlebih dengan adanya UU No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pasal 54 ayat 1 yang berisi pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Dari penjelasan undang-undang tersebut dapat disimpulkan bahwa perumahan menjadi urusan publik apabila menyangkut MBR, dan menjadi urusan privat jika masyarakat tersebut tidak tergolong MBR dan dapat mengakses pasar perumahan. Akibatnya, pupuslah harapan kelompok ekonomi kelas menengah untuk mudah mengakses perumahan terjangkau.

Lalu, pertanyaan selanjutnya, apakah masyarakat yang tergolong kategori MBR dipenuhi kebutuhan perumahannya berdasarkan UU tersebut ? Ternyata tidak. Negara seakan mengabaikan konstitusi dan kebijakan yang harusnya wajib dipenuhi. Sedangkan pengembang perumahan yang notabanenya lebih memiliki andil dengan liar mengatur pasar tanpa memperhatikan kemampuan masyarakat.

Situasi ini berlangsung lama bahkan sebelum terciptanya UU No.1/2011; dari rezim ke rezim tidak ada perubahan berarti. Sejak Orde Baru membuka kran investasi sebesar-besarnya, penyediaan perumahan mulai dikerjakan oleh sektor privat.

Nampaknya pemerintah mempertimbangkan beberapa hal, termasuk pemerataan hunian bagi setiap warganya, jika pemerintah mengambil alih semua hak yang selama ini berada dalam genggaman pengembang, tentu akan sangat sulit merealisasikan, dengan jumlah penduduk Indonesia yang padat, tentu tak mungkin pemerintah memiliki andil terlalu besar dalam pembangunan perumaha. Ini ditandai dengan adanya Real Estate Indonesia (REI) yang menawarkan pemecahan masalah untuk kalangan menengah kebawah agar bisa memiliki rumah. Ini lantaran pemerintah ingin menggandeng REI sebagai pengembang agar menemukan solusi-solusi baru atas apa yang terjadi.

Pasar perumahan juga semakin berkembang dengan dibukanya skema pembiayaan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) agar rumah tangga di semua level ekonomi dapat memiliki rumah.

Penitikberatan pada pengembang nampaknya menjadi masalah baru bagi pemerintah, desas-desus yang berhembus jika perumahan diserahkan pada pasar, harga perumahan akan sulit terjangkau bagi mereka yang berada pada level ekonomi menengah bawah ini tentu perlu adanya kolaborasi dengan seluruh pengembang properti dalam pembangunan perumahan terjangkau. Skema ini dapat dilakukan dengan berbagi peran, baik dari promosi dan permodalan.

Namun intervensi ini perlu perhatian ekstra terkait dengan kepatuhan pengembang dan potensi korupsi yang dilakukan oleh beberapa pihak dari pemerintah sendiri. Intervensi juga dilakukan dengan menekan harga jual perumahan/properti.

Selanjutnya perlu akses pembiayaan terjangkau bagi semua rumah tangga. Kita harus realistis, APBN tidak akan mampu menyediakan banyak bantuan pembiayaan yang besar bagi seluruh kebutuhan perumahan yang ada. Ini merupakan celah memanfaatkan bank BUMN untuk fokus pada peningkatan akses masyarakat terhadap pembiayaan perbankan. Selain itu, pemerintah harus membuang jauh-jauh usaha mereka untuk mendapatkan keuntungan dari penyediaan rumah.

Perlu pengkajian lagi bagi pemerintah untuk merealisasikan UU yang telah disahkan, penyerasian UU dengan kondisi lapangan nampaknya betul-betul menjadi masalah serius bagi pemerintah Indonesia. Tak hanya untuk hunian, ini juga berlaku untuk semua aspek yang ada di Indonesia, tanah, sumber daya alam, semuanya masih menjadi pertanyaan masyarakat Indonesia.